物件探しをする中で、物件の概要欄に「再建築不可物件」の記載を目にしたことはありませんか?特に「相場よりかなり安価だなぁ」と感じる物件は再建築不可物件だったりする可能性があり、購入する時には注意が必要です。

再建築不可の物件ってどんな物件?

再建築不可な物件とは、敷地が現在の建築基準法の規定を満たしていないため、再建築(新築・改築・増築・移転)ができない土地のことです。

現在、家が建っていても、解体して更地にすると法律上新たなお家が建てられません。古家の建替えが目的の購入なら、意味がない土地ということになります。

再建築不可の土地
※建築できる法的な要件を満たしていない状態の土地
※建物を再建築することができない土地
※建物の敷地として利用ができない土地

FUKURO'S VOICE再建築不可な土地ってどんな土地ことなん?僕にわかるように教えて~

いろんなケースがありますが、多いのは接道義務を満たしていない土地で、これには建築基準法という法律が関係しているのです。

お家は好き勝手自由に建てられるわけではなく、建築基準法・都市計画法などの法律で定められた制約の中で建てられています。「接道義務」はその制約のひとつです。

都市計画区域内で建物を建てる場合、原則として建築基準法で定められた幅員4m以上の道路に2m以上接した土地でないといけないという「接道義務」が課されています(一部の区域では幅員6m以上)

火災や地震などの災害が起きたときの避難経路・消防車や救急車が進入できる緊急経路の確保を目的として定められています。

再建築不可の建物や土地って、なぜ存在するの?

昭和25年の建築基準法施行時、既に存在していた道や住宅などが幾度かの法改正の結果(当時は合法だったとしても)現行の建築基準法に適合しない(接道義務を満たしていない)土地・建物になってしまったという訳です。

再建築不可の物件は、リフォームはできても建て替えや増改築など建物の敷地として利用できないだけでなく、現行の建築基準法等が制定される前からある建物=築後相当年数経過した建物なので躯体が老朽化していることが多く、補強、補修などメンテナンス費用がかかるのはもちろんのこと、十分なメンテナンスができなければ安全性を担保できないケースも起こり得るといった不安もあります。

「再建築不可の物件」を具体的に見てみましょう。

法律上、現在の建物を解体しても新たな建築ができない物件「再建築不可の物件」とは下記のような土地のことをいいます。

「敷地が、道路に接する間口が2m未満」

土地の形状が旗竿のようにみえる「旗竿地」と呼ばれる路地状部分を介して道路に接している不整形地が代表例です。この細長い路地状部分は道路に接する部分だけでなく、路地上部分全てが幅員2m以上なくてはなりません。路地状部分の一部でも幅員が2m未満の場合は再建築できません。

「敷地が、建築基準法上の道路に接していない」

舗装がされていて道路に見えても、建築基準法上の道路ではないものがあります。建築基準法上の道路ではない道にしか接していない場合、接道義務を果たしていることにはなりません。
このような通路(道路非該当)は建築基準法に準じた道路ではないため再建築はできません。

敷地が、そもそも道路に接していない

住宅密集地などで見られる、敷地が道路につながっていない(他人の敷地を通らせてもらって出入しているお家)場合は、改築は可能でも更地にして新築はできません。

再建築不可物件のメリット・デメリット

メリットとデメリットを見てみましょう。

メリット
・安価に購入できる

さまざまなデメリットがあるため近隣同等な物件よりも安価に設定されています。
リフォームやリノベーションをして住みたい方にとっては、取得費用を安く抑えてリフォーム等に費用をかけられる点が最大のメリットです。

デメリット】
・建て替えができない
・住宅ローンを借りられない
・再度の売却(リセール)はそれなりに困難

理由もなく安い不動産なんてないのです、、、

建物をリフォームして住んだとしても万が一火災で全焼・地震で全壊、、、なんてことになると再建築ができません。
また、再建築不可の物件は担保としての価値が低いため住宅ローンが利用できず現金一括で購入する必要があります。

再建築不可の物件は建築基準法の接道義務を満たしていないため建物を建て替えることができない土地です。取得費用が安価なメリットはあるものの、売却(リセール)したくなった時に、建て替えできない・住宅ローンを借りられない等のデメリットがあるだけでなく、買い手さんが現金一括購入できる方に限定されるデメリットもあります。

そんなこんなを考えると、安易に手を出さない方が得策ですね。

この記事を書いたのは…

イラスト

富岡千賀子
Tomioka Chikako

不動産会社としてお客様の家探しを手伝う傍ら、「大阪府宅地建物取引業協会」が定期的に区役所などで開催する不動産無料相談会の相談員として多くの人の悩みにアドバイスしている。宅地建物取引士ほか、管理業務主任者、公認不動産コンサルティングマスター、賃貸経営管理士など多くの資格を持つ。
T・Mプランニング株式会社代表。